Źródła finansowania budowy domu

Powszechnie używanie pojęcie kredytu mieszkaniowego obejmuje kilka kredytów bankowych wspierających inwestycje związane z twoim mieszkaniem.

Oto podstawowe cele, na jakie bank może ci udzielić kredytu:

• budowa nowego mieszkania lub domu
• kupno mieszkania od spółdzielni czy developera w trakcie trwania budowy
• kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym, w tym także działki
• poprawa stanu posiadanej lub nabywanej nieruchomości, jej remont, modernizację, ale także przebudowę, rozbudowę, czy nadbudowę
• dokończenie budowy jeśli zabrakło ci pieniędzy lub kupiłeś nieruchomość w trakcie jej budowy
• wykończenie i wyposażenie mieszkania lub domu
• przebudowa i adaptacja budynków lub pomieszczeń na mieszkania (budynki służące kiedyś innym celom, ale także adaptacje strychów i poddaszy)

Kiedy zamieniasz mieszkanie i cena nowego lokum przewyższa cenę dotychczasowego, możesz również starać się o kredyt na brakującą kwotę.

Banki mogą ci pożyczyć pieniądze także wtedy, gdy wykupujesz mieszkanie od gminy oraz gdy chcesz przekształcić mieszkanie lokatorskie w spółdzielni w spółdzielcze prawo własnościowe.

Kredyt służyć może także na inwestycje nie związane z samym mieszkaniem, takie jak budowa czy remont garażu oraz budowa przybudówek, wiat, altanek.

Planowanie kwoty kredytu

Oceń swoje potrzeby

Pożyczanie pieniędzy wiąże się z późniejszym znacznym obciążeniem budżetu domowego, więc zanim określisz kwotę kredytu, którą wpiszesz do wniosku zastanów się bardzo dokładnie ile pieniędzy tak naprawdę ci brakuje.

Z jednej strony oceń swoje potrzeby:

• przygotuj kosztorys budowy - będzie i tak potrzebny bankowi; niektóre banki wymagają kosztorysu sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę
• jeżeli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym od spółdzielni lub developera i płacisz za nie w ratach, spróbuj realnie ocenić łączną wysokość wpłat - wczytaj się w umowę i znajdź paragrafy, które określają ewentualny sposób indeksacji kolejnych rat
• jeżeli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, policz wszystkie koszty związane z zakupem i oszacuj ile pieniędzy będzie ci potrzeba do zaadaptowania nowego lokum do twoich potrzeb (remont, przebudowa)

Za każdym razem uwzględnij dodatkowe koszty:

• opłaty notarialne
• opłaty sądowe (przy zakładaniu ksiąg wieczystych oraz wpisie hipoteki)
• prowizję pośrednika

Oceń swoje możliwości

Zanim ustalisz wielkość potrzebnego kredytu, policz wszystkie dostępne i potencjalne zasoby pieniędzy. Zakup lub budowa mieszkania jest zapewne jedną z większych inwestycji w twoim życiu. Ustal zatem priorytety.

Jeżeli należysz do bardzo dobrze zarabiających szczęśliwców to zapewne nie będziesz miał kłopotów ani z uzyskaniem, ani ze spłatą kredytu mieszkaniowego, choć oczywiście i tu ważny jest rozsądek i ostrożność.

Jeżeli jednak nie osiągnąłeś jeszcze takiego statusu finansowego, przygotuj się do inwestycji ze zdwojoną uwagą. Staraj się szukać oszczędności i środków finansowych wszędzie, gdzie to możliwe.

Zacznij od oszczędności - nasuwają się pierwsze. Jakie masz lokaty, ile warte są posiadane jednostki funduszy inwestycyjnych, itp.

Jeżeli oszczędzałeś przez wymagany okres w kasie mieszkaniowej, możesz starać się o dofinansowanie na stosunkowo korzystnych warunkach.W swoich szacunkach możesz uwzględnić zarówno oszczędności zgromadzone na rachunku kasy jak i dostępny ci kredyt.

Zastanów się, jakie dochody możesz osiągać sam bądź twoja rodzina w przyszłości. Pamiętaj, że kredyt mieszkaniowy to kredyt długoterminowy. Planując dochody rozważ, jak stabilną masz sytuację finansową i czy masz szansę na jej poprawę w najbliższej przyszłości. Staraj się także przewidzieć dodatkowe obciążenia budżetu domowego (poza ratą ewentualnego kredytu, czy kosztami utrzymania nowego mieszkania).

Możesz również skorzystać z książeczki mieszkaniowej. Jeżeli została założona przed 1990 rokiem masz przy jej likwidacji szanse na otrzymanie premii gwarancyjnej od państwa. Kwota, którą możesz uzyskać zależy od długości okresu oszczędzania, kwot wpłaconych i jeszcze innych wskaźników. Zobacz: Likwidacja książeczek mieszkaniowych

Przy tak dużej inwestycji warto rozważyć skorzystanie z majątku. Zastanów się, czy masz coś, co możesz upłynnić. Tutaj ważne są twoje lub wasze priorytety. Jeżeli przygotowujesz się do budowy lub zakupu twojego pierwszego mieszkania to będzie to zapewne największa z dotychczasowych twoich inwestycji. Bądź optymistą, ale i realistą. Staraj się przewidzieć jak najwięcej sytuacji, które mogą wystąpić w trakcie budowy lub późniejszej spłaty kredytu. Przyglądnij się swoim zasobom. Oceń czy na czas dodatkowego, istotnego obciążenia finansów jest coś, co możesz sprzedać lub ewentualnie wykorzystać jako dodatkowe zabezpieczenie. Odpowiedz sobie na kilka przykładowych pytań:

• samochód - czy możesz przez jakiś czas jeździć mniejszym lub starszym autem?
• masz polisę na życie - może będziesz mógł ją wykorzystać jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu?

Szukaj oszczędności, nie warto także utrzymywać przedmiotów, z których nie korzystasz lub będziesz mógł się obejść w trakcie pierwszych lat spłaty kredytu. Jeżeli posiadasz mieszkanie i zamierzasz je sprzedać po przeprowadzeniu się do nowego lokum, już teraz oszacuj, ile uda ci się za nie uzyskać. Pomoże ci to w bardziej precyzyjnym planowaniu brakującej kwoty.

Rodzina i bliscy ci ludzie mogą wspomóc cię finansowo w tym trudnym okresie w rozmaity sposób:

• cesja książeczki mieszkaniowej - jeżeli ktoś z krewnych nie będzie inwestował w nieruchomości, a posiada książeczkę mieszkaniową, może zgodzi się dokonać cesji i umożliwi ci skorzystanie z premii gwarancyjnej
• darowizna - to najprostszy sposób, ale sprawdź czy nie będziesz musiał zapłacić podatku
• pożyczka od krewnych - dobrze, jeżeli można z niej skorzystać. Ale uwaga, mimo, że może być nieoprocentowana, jej rzeczywisty koszt polegać może na odwdzięczaniu się przez bardzo długie lata
• przystąpienie do kredytu - planując kredyt weź pod uwagę, że wspólne dochody większej grupy osób powodują, że bank chętniej pożyczy większą kwotę
• podobny efekt daje poręczenie wziętego kredytu, jednakże ten sposób zabezpieczania długu jest rzadziej stosowany przy kredytach mieszkaniowych.

Każdy kredyt jest drogi i skorzystanie z wymienionych źródeł pozwoli ci obniżyć do minimum kwotę, o jaką będziesz się starał w banku. Mniejszy kredyt oznaczać będzie mniejsze obciążenie twojego budżetu w przyszłości.

Ograniczenia wielkości dostępnego kredytu

Porównując swoje potrzeby i wielkość dostępnych dziś i potencjalnie w przyszłości własnych środków możesz już w dużym przybliżeniu określić ile ci brakuje. Możesz wówczas przejść do kolejnego etapu, czyli sprawdzenia na jaki kredyt możesz liczyć?

Podstawowe ograniczenie - twoja zdolność kredytowa

Bank oceni twoją zdolność kredytową, czyli prawdopodobieństwo spłacenia przez ciebie w terminie kredytu i naliczonych odsetek. Zależy ona przede wszystkim od twoich dochodów - dzisiejszych i przewidywanych. Jeżeli jesteście małżeństwem bank będzie brał pod uwagę wasze wspólne zarobki. Liczą się tu przede wszystkim przychody, które możecie udokumentować. Więcej trudności będziesz miał w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, szczególnie, gdy twoje dochody są nieregularne. Paradoksalnie lepiej będziesz oceniony przez bank, jeżeli możesz udokumentować regularne wpływy na konto, niż zarabiając wielokrotnie więcej acz nieregularnie.

Banki stosują z reguły podobne algorytmy oceny zdolności kredytowej. Celem wszystkich jest ustalenie wielkości gotówki, jaka pozostanie tobie lub rodzinie do dyspozycji (netto) po opłaceniu stałych rachunków ponoszonych miesięcznie, wydatków osobistych (szacowanych różnorodnie przez banki i zależnych od miejsca zamieszkania, pracy), innych zaciągniętych zobowiązań, pożyczek i kredytów oraz oczywiście raty wnioskowanego kredytu mieszkaniowego i późniejszych kosztów utrzymania. Im jest ona większa tym oczywiście lepiej.

Ponieważ twoja zdolność kredytowa zależy od wielkości twoich udokumentowanych zarobków, zapytaj swoich bliskich, czy nie zgodziliby się na przystąpienie do kredytu. Bank może wówczas potraktować wasze dochody łącznie. Łącznie będzie także traktował koszty utrzymania każdej z osób, ale wówczas wolne środki po spłacie raty kredytowej i tak powinny być wyższe.

Udział własny

W zależności od celu inwestycji banki - zanim udzielą ci kredytu - będą wymagać abyś wykazał się posiadanymi oszczędnościami w odpowiedniej części szacowanej wartości nieruchomości lub inwestycji. Ich przeznaczeniem jest twoja partycypacja w inwestycji. Wymagany udział własny kształtuje się różnie w różnych bankach i jest uzależniony od przeznaczenia kredytu. Banki mogą udzielić kredytu finansującego daną inwestycję nawet w wysokości 120% łącznych nakładów.

Przed wyliczeniem wielkości twojego udziału własnego bank może odjąć od twoich oszczędności kwoty nieprzeznaczone bezpośrednio na inwestycje. Środki pozostałe po tym zabiegu muszą spełnić wymóg minimalnego wkładu własnego.

Z drugiej strony, jeżeli potrafisz wykazać, że twoje oszczędności wystarczą na sfinansowanie znacznej części inwestycji, a kredyt ma mieć charakter wyłącznie pomocniczy, wówczas w wielu bankach możesz liczyć na korzystniejsze warunki kredytu.

Zabezpieczenie kredytu

Aby otrzymać kredyt, nie wystarczy twoja obecna zdolność do jego spłaty. Bank oczekuje zabezpieczenia na wypadek niekorzystnych zmian w twojej sytuacji finansowej. Z uwagi na charakter inwestycji - wysokość kredytu oraz relatywnie długi czas jego spłaty - bank będzie oczekiwał stabilnych i pewnych zabezpieczeń. Należy do nich hipoteka na nieruchomości. Może ona być ustanowiona na nieruchomości, którą kupujesz, remontujesz, czy będącej w trakcie budowy.

Jeżeli kredytowana nieruchomość jest jeszcze w budowie, a wartość samej działki nie daje bankowi gwarancji, wówczas bank nie ustanowi na niej hipoteki. Bank może przyjąć w formie zabezpieczenia hipotekę na innej posiadanej przez ciebie nieruchomości lub wskazanej i należącej do innych osób, które się na to zgodzą.

Ponieważ trzeba niekiedy czekać dość długo, aż właściwy sąd dokona wymaganego wpisu w księgach wieczystych, a potem na jego uprawomocnienie, bank może zażądać tymczasowych zabezpieczeń na ten okres. Możesz wówczas skorzystać z następujących zabezpieczeń:

• ubezpieczenia kredytu
• weksla in blanco i poręczenia wekslowego osób trzecich
• poręczenia wg prawa cywilnego osób trzecich

• blokady na posiadanych rachunkach bankowych lub lokatach terminowych

Inne zabezpieczenia

Dodatkowo bank wymagać będzie od ciebie cesji ubezpieczenia nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Ponadto coraz częściej banki wymagają, abyś posiadał polisę na życie i abyś dokonał jej cesji na rzecz banku lub wykupił specjalną polisę na okres kredytowania.

Zabezpieczenia wymienione jako tymczasowe mogą jednak stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu, także po ustanowieniu hipoteki.