www.elfin.pl
portal finansowy


19 września 2021

Jak wybrać właściwy kredyt na cele mieszkaniowe

Wybór kredytu mieszkaniowego zacznij od dokładnego określenia przeznaczenia pieniędzy, które pożyczysz. Banki różnicują swoją ofertę w zależności od celu kredytu. Ważne, abyś porównywał oferty banków w ramach tej samej grupy produktów.

Od którego banku zacząć poszukiwania

Porównanie ofert rozpocznij od banku, w którym masz otwarte konto. Może bank zaoferuje ci niższą prowizję lub nawet niższe oprocentowanie kredytu. Na pewno możesz liczyć na szybszą procedurę oceny twojej zdolności kredytowej i przyznania kredytu.

Ponadto, jeżeli starasz się o kredyt na sfinansowanie rat wpłacanych do spółdzielni mieszkaniowej lub developera w trakcie budowy mieszkania lub domu, w pierwszej kolejności zwróć uwagę na ofertę banku, z którym współpracuje spółdzielnia lub developer.
Oferta banku może być konkurencyjna kosztowo, poza tym daje pewną nadzieję, że developer został zbadany przez bank i jego finanse oraz budowa podlega kontroli banku.
Dodatkowo może okazać się, że w okresie budowy developer poręczy twój kredyt, zwany kredytem pomocniczym, i nie będziesz musiał udzielać innych zabezpieczeń ani opłacać dodatkowych ubezpieczeń kredytu.

Koszt kredytu

Przy wyborze kredytu zwracać należy uwagę przede wszystkim na jego koszt.
Ważne jest jednak, aby brać pod uwagę wszystkie koszty, które należy ponieść, a więc nie tylko wysokość odsetek, które trzeba bankowi zapłacić. Ich łączna wysokość jest uzależniona od oprocentowania i okresu spłaty kredytu. Banki oferują już kredyty nawet na 35 lat.
Wpływa to znacząco na zmniejszenie pojedynczej raty. Tym samym kredyty stają się bardziej dostępne. Pamiętaj jednak, że im dłużej spłacasz kredyt, tym więcej pieniędzy płacisz bankowi w postaci comiesięcznych odsetek. Każda rata zawiera bowiem niewielką część spłacanego kapitału, a więc podstawa naliczania odsetek maleje wolniej.

Dodatkowe koszty to wysokość prowizji pobieranych przez bank za przyznanie kredytu oraz czasami za rozpatrzenie wniosku. Prowizja ma niebagatelny wpływ na łączny koszt kredytu, który w tym przypadku zależy od okresu, na jaki kredyt jest udzielony. Im dłuższy okres kredytu, tym wpływ prowizji rozkłada się na większą liczbę rat. Czasami prowizja za udzielenie kredytu pomniejszana jest o pobraną wcześniej opłatę za rozpatrzenie wniosku. Niektóre banki pobierają również tzw. opłaty za administrowanie rachunkiem kredytowym. Zobacz: inne dodatkowe koszty.

Podczas rozważania sposobu spłaty kredytu trzeba pamiętać, że od sposobu spłaty zależy, ile dodatkowych pieniędzy (odsetek) zapłacisz bankowi, i jednoczenie, że pieniądze wydawane dzisiaj mają większą wartość niż te, które wydasz za jakiś czas. W przypadku wyboru metody opartej o równe spłaty zapłacisz bankowi więcej odsetek niż w przypadku spłat malejących. Rata kredytu przy spłatach równych jest jednak niższa na początku spłaty, czyli oddajesz bankowi mniej cennych pieniędzy.
Patrząc z innej strony, przy ratach równych możesz otrzymać wyższy kredyt przy swojej zdolności kredytowej.

Coraz bardziej popularne są kredyty nominowane w walutach obcych, takich jak dolary amerykańskie, marki niemieckie, czy euro. Ich koszt - wyrażony wysokością stopy procentowej - wydaje się konkurencyjny. Należy jednak pamiętać o możliwości niekorzystnych wahań kursów walut, gdyż spłata kredytu następuje w jego walucie lub w złotówkach wyliczonych według kursu obowiązującego w dniu spłaty.

Dostępność kredytu

Szukaj banku, który przy twojej sytuacji finansowej udzieli ci kredytu w wymaganej wysokości i na dobrych warunkach.
Starając się o kredyt, musisz się wykazać zdolnością do jego spłaty. Jest ona liczona na podstawie twoich dochodów oraz innych kryteriów przyjętych przez bank, takich jak twój zawód, stanowisko czy miejsce zamieszkania.

Kolejnym elementem wpływającym na dostępność kredytu jest wielkość nakładów, które już poniosłeś bądź jesteś w stanie ponieść z własnych oszczędności - tzw. udział własny. Jest on uzależniony przede wszystkim od przeznaczenia kredytu: czy kredyt ma sfinansować budowę, czy zakup mieszkania, a może jego remont. Im niższy wymagany udział własny, tym kredyt jest bardziej dostępny.

W przypadku kredytów przeznaczonych na budowę domu lub mieszkania, banki będą wymagać od ciebie posiadania oszczędności pokrywających - w zależności od banku - od 10 do 40% wartości inwestycji, co oznacza, że w tych przypadkach maksymalna kwota kredytu waha się w granicach od 60-90% wartości inwestycji; twoje oszczędności przeznaczone mają być na raty zaliczek dla spółdzielni czy developera lub na zakup części działki, materiałów, zapłatę firmie budowlanej.
W przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym, remontu czy rozbudowy, niektóre banki są gotowe sfinansować kredytem nawet całość inwestycji. Musisz jednak spełnić pozostałe warunki. Tu podstawą do wyliczenia maksymalnego zaangażowania banku jest wartość nieruchomości.

Wielkość twojego zaangażowania w inwestycję może wpływać na wysokość oprocentowania kredytu. Jeżeli twoje oszczędności lub wartość już poniesionych nakładów oscylują w granicach 50% wartości inwestycji, wówczas możesz liczyć na stopę procentową niższą nawet o 1,5%. Na przestrzeni kilkunastu lat są to bardzo duże oszczędności.

Paradoksalnie, nawet sposób spłaty kredytu może wpływać na ustalenie jego maksymalnej dostępnej wielkości. Metod jest kilka:

  • spłaty malejące

  • spłaty równe
  • spłaty indeksowane

Ponieważ przy spłacie według zasady spłat malejących pierwsza rata jest największa, to wasza zdolność kredytowa dla niej wyliczana będzie najniższa, tak jak i wielkość dostępnego kredytu. Na największy kredyt liczyć możesz przy spłatach indeksowanych, gdyż wówczas wielkość raty jest najniższa.

W przypadku starania się o kredyt na budowę domu systemem gospodarczym koniecznie sprawdź czy i na jakich warunkach bank sfinansuje inwestycję. Nie wszystkie banki decydują się na kredytowanie budowy prowadzonej w ten sposób. Jeżeli oferują taki kredyt, to mogą mieć szczególne wymagania, np. aby budową zajmowała się firma budowlana.

Przy kredycie budowlanym ważny jest również oferowany okres karencji w spłacie rat kapitałowych. Podraża to niestety cały kredyt.

Procedura uzyskania kredytu

Kolejnym zagadnieniem, na który powinieneś zwrócić uwagę, jest procedura przyznania kredytu.
Niektóre banki deklarują, że po dostarczeniu kompletu wymaganych dokumentów są w stanie podjąć decyzję o udzieleniu kredytu w ciągu kilku dni. Inne informują o swojej wstępnej decyzji nawet na drugi dzień, opierając się na informacjach przekazanych przez klienta we wniosku. Potem trzeba donieść wymagane dokumenty, które są wówczas weryfikowane.

Jeżeli rzetelnie przygotujesz się do wzięcia kredytu, będziesz zaznajomiony z wymaganiami banku oraz wcześniej skompletujesz wymagane papiery, możesz liczyć na sprawny przebieg procesu.

Dodatkowe warunki kredytu

Ważna jest również elastyczność banku w czasie obsługi kredytu (tzn. po jego otrzymaniu).
Sprawdź czy możliwa jest zmiana warunków umowy w trakcie spłaty kredytu oraz w jakim zakresie.

Wcześniejsza spłata

Być może będziesz chciał skorzystać z mozliwości wcześniejszej spłaty kredytu jeżeli twoja sytuacja finansowa poprawi się. Może to nastąpić albo poprzez skrócenie okresu spłaty, czyli zmniejszenie liczby rat, albo poprzez jednorazową wpłatę do banku zmniejszającą zadłużenie. Jeżeli bank umożliwia taką spłatę, sprawdź koniecznie, czy pobiera wówczas prowizję i w jakiej wysokości.

Zmiana waluty

Inną zmianą, którą możesz chcieć wprowadzić w trakcie trwania umowy kredytowej, jest zmiana waluty kredytu w przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt nominowany w walucie obcej. Możliwość taka ubezpiecza cię na wypadek niekorzystnego trendu w kształtowaniu się kursów walut. Jeżeli obawiasz się trwałego osłabienia złotówki i twoje zarobki nie są powiązane z walutą kredytu, wówczas opłacalne może się okazać "przewalutowanie" kredytu. Wiąże się to oczywiście ze zmianą stopy procentowej i harmonogramu rat, dlatego też banki z reguły pobierają za to prowizję. Sprawdź ile ona wynosi.

Kontrola w trakcie spłaty

W trakcie spłaty kredytu bank może regularnie sprawdzać twoją zdolność do dalszej spłaty, niezależnie czy płacisz raty w terminach, czy czasem spóźniasz się ze spłatą raty. Sprawdź jakie procedury bank stosuje jeżeli płacisz regularnie i czy nie będzie to dla ciebie zbyt uciążliwe.

Czy można budować systemem gospodarczym

Elastyczne podejście banku ocenić można również w przypadku, gdy starasz się o kredyt na budowę domu sposobem gospodarczym. Sprawdź, czy bank wymagać będzie przedstawienia faktur za wykonane prace i rozliczenia się z dotychczas wypłaconych pieniędzy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu. Niektóre banki bazują tylko na twoim oświadczeniu, inne albo takiej formy nie akceptują lub określają jakiś procent kredytu który może być rozliczony w oparciu o twoje oświadczenie.



--------------------------------------------------------
Copyright © 2000-2021 Elfin Sp. z o.o.